相続登記の義務化と聞いて、「うちはまだ誰も亡くなっていないし、不動産を持っているわけでもないから関係ないかな」と思ってっていませんか？
しかし、もしあなたが将来、親や親族から不動産を相続する可能性が少しでもあるなら、この新しいルールは決して他人事ではありません。
これまで任意とされてきた相続登記が義務化された背景には、全国で深刻化する所有者不明土地問題があります。これは、土地の所有者が亡くなった後、相続登記がされないまま放置され、現在の持ち主が誰なのか分からなくなってしまう問題です。この問題は、私たちの生活にも様々な影響を及ぼしています。例えば、地域で再開発が進められても、土地の持ち主が分からなければ、計画は難航するでしょう。また、空き家の増加や管理不全による周辺環境の悪化を招いたり、災害復旧の妨げになったりすることがあります。
所有者不明の土地面積は、九州の土地面積を超えるとも言われており、このような状況がこれ以上深刻化するのを防ぐため、相続登記の義務化がスタートしました。
今回は相続登記の義務化について、知っておくべきポイントや私たちに求められる対応などを解説します。
■相続登記の義務化とは
不動産登記法の改正により2024年4月1日から、これまで任意とされてきた相続登記が、義務へと変わりました。
新しいルールでは、相続によって不動産を取得したと知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。多くの場合、被相続人が亡くなったことを知り、相続人であると認識した時点からカウントが始まります。
この制度は、施行日である2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記がされていない不動産も対象となります。ただし、経過措置が設けられているため、施行日から3年間の猶予、つまり2027年3月31日までに相続登記を申請すれば義務を果たしたことになります。この義務を正当な理由なく怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
遺産分割協議がまとまらず、誰がどの不動産を相続するのか決まっていない”未分割”の状態であっても、相続登記の義務が免除されるわけではありません。こういった状況においても、法定相続分に基づいて相続登記を行うか、相続人申告登記の手続きを行う必要があります。
■相続人申告登記という選択肢
相続登記が義務化されても、現実には遺産分割協議がすぐにまとまらなかったり、相続人が多いために手続きが煩雑になったりすることも考えられます。そういった時に活用できるのが、新たに設けられた相続人申告登記という制度です。この制度では、自分が相続人であり相続が開始したことを申し出ることで義務を簡易的に果たしたことになります。
この相続人申告登記の大きなメリットは、手続きの簡単さです。相続登記では被相続人の戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本などが必要になりますが、相続人申告登記であれば、相続人であることを証明するための戸籍謄本1通で手続きが行えます。相続人が複数人いる場合、各相続人はそれぞれ単独で申し出ることができます。また、代理として他の相続人とまとめて申し出ることもできます。これらの手続きを行うと、登録免許税も不要となるため、利用しやすい制度と言えます。
ただし、相続人申告登記は、誰が相続人かを明らかにする手続きであって、所有権移転の登記ではないという点には十分な注意が必要です。今後その不動産を売却したり、担保にしたい場合には、遺産分割協議を成立させ、改めて正式な相続登記を行う必要があります。
■相続登記を後押しする4つの制度
相続登記の義務化に伴い、手続きを促進するための様々な支援制度も整備しています。
1.登録免許税の免税措置
相続登記では、原則として登録免許税がかかります。しかし、特定の条件を満たす場合には、この登録免許税が免除される措置が設けられています。
1つ目は一次相続が未登記で二次相続が発生したケースです。例えば、祖父が亡くなり、父が土地を相続したものの、相続登記をしないまま父も亡くなってしまった場合、孫がその土地の相続登記をする際には、最初の相続（祖父から父へ）にかかる登録免許税が免除されるというものです。
2つ目は100万円以下の土地は免税となるケースです。相続する際の不動産の価額（固定資産税評価額）が100万円以下である場合、その土地の相続登記にかかる登録免許税が免除されます。
これら免税は本来2025年3月31日までの措置でしたが、2028年3月31日まで延長されました。
2.住所等変更登記の義務化
2026年4月1日からは、相続登記だけでなく、 所有者の氏名または住所が変わった場合の登記も義務化されることになりました。
引越しや結婚などで住所や氏名が変わった際には、その変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があり、2026年4月1日より前に変更している場合は、2028年3月31日までが猶予期間とされています。正当な理由なく怠った場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。
3.戸籍の広域交付制度
これまで、被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍や、相続人の本籍地が全国各地に点在している場合、各地の役所に個別に請求しなければならず、非常に時間も手間もかかる作業でした。
この負担を軽減するため、2024年3月1日から戸籍の広域交付制度が開始されました。これにより、本籍地が遠方であっても、最寄りの市区町村の窓口で、戸籍謄本等をまとめて取得することができます。
4.所有不動産記録証明制度
「自分が相続した不動産がどこにどれだけあるのかわからない」という方もいるかもしれません。特に、長年連絡を取っていなかった親族から相続した場合などは、不動産の全体像を掴むのが難しいことがあります。
このような場合に役立つのが、所有不動産記録証明制度です。これは、2026年2月2日から開始予定の新しい制度で、登記名義人となっている不動産の一覧を、証明書として取得する制度です。
この制度を利用することで、自分自身が所有している不動産を把握することができ、相続財産の調査や管理がしやすくなります。
■未分割の場合はどうする？
相続登記の義務化により、遺産分割が終わっていない状態であっても、登記申請の期限を過ぎてはいけないというルールが明確になりました。これは、たとえ相続人同士で話し合いがまとまっていない場合でも、何らかの行動をとる必要があるということです。現実的な選択肢としては、法定相続分で登記、もしくは、相続人申告登記が考えられます。具体的に3つのパターンを基に、とるべき対応を見ていきましょう。
パターンA：3年以内に遺産分割も相続登記もできる
これは最も理想的なケースです。期限内に遺産分割がまとまり、その内容に基づいて相続登記を申請すれば、問題なく義務を果たすことができます。
パターンB：3年以内に遺産分割はできるが、登記申請が間に合わない
相続人間で話し合いはまとまっているが、必要な書類の取り寄せなど、何らかの事情で登記申請が間に合わないケースでは、過料を避けるための一時的な措置として、相続人申告登記を行うか、法定相続分による相続登記を行う必要があります。
いずれかの方法で期限内に申請を行えば、ひとまず相続登記の申請義務は果たしたことになります。ただし、これはあくまでも暫定的な措置にすぎません。遺産分割が成立した場合は、そこから3年以内に改めて登記申請を行う必要があります。
パターンC：3年以内に遺産分割ができない
未分割のまま期限を迎えたケースです。分割協議がまとまらない、連絡が取れない相続人がいるなど、様々な理由が考えられます。この場合でも、相続登記の義務は免れないため、パターンB同様、相続人申告登記を行うか、法定相続分による相続登記を行う必要があります。遺産分割がまとまった際には、3年以内に改めて登記申請を行いましょう。
■おわりに
相続登記の義務化が始まり、これまで罰則がなかったために後回しにされがちだった不動産の相続管理は、確実に取り組むべき重要な手続きへと変わりました。もし、手間や費用負担を考えて先延ばしにしてしまうと、予期せぬ過料が科される可能性があるばかりか、登記がされないままの不動産は、家族や子どもたちの代に大きなトラブルを残してしまうかもしれません。
だからこそ、まずは自分や家族が名義人となっている不動産があるかどうかを確認し、相続登記が必要な状況に該当しないか、一度しっかりと調べてみましょう。相続登記をきちんと行うことは、将来の世代に無用な混乱や負担を残すことなく、資産を安心して引き継ぐための、大切な準備にもなります。
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